Riftun á leigusamningi er mikilvægt réttarúrræði sem kemur til skoðunar þegar annar hvor aðilinn, leigusali eða leigjandi, stendur ekki við skuldbindingar sínar. Riftun felur í sér að báðir aðilar missa réttindi sín og skyldur samkvæmt samningnum frá og með dagsetningu riftunar. Þar sem riftun er það vanefndarúrræði sem gengur lengst ber að hafa í huga að áður en ákvörðun um riftun er tekin er æskilegt að ráðfæra sig við lögmann.

Riftun af hálfu leigusala 

Leigusalar eiga rétt á að rifta leigusamningi undir ákveðnum kringumstæðum, svo sem ef leigjandi greiðir ekki leigu á réttum tíma eða brýtur alvarlega gegn öðrum skilmálum samningsins eða húsaleigulaga. Áður en riftun er framkvæmd þarf oft að senda formlega áminningu til leigjanda. Þessi áminning veitir leigjanda tækifæri til að bæta úr mistökum eða hegðun sinni áður en leigusali grípur til riftunar. Áminningin og riftunaryfirlýsingin verða að vera skriflegar og með nákvæmum rökstuðningi. Þetta tryggir að leigjandi skilji fullkomlega ástæðurnar fyrir riftuninni og hafi jafnframt möguleika á að bregðast við. Eftir riftun ber leigjanda að rýma húsnæðið og kann að þurfa að greiða bætur ef tjón verða af vanefndum hans. 

Myigloo.is býður upp á möguleika fyrir leigusala að senda út riftunarbréf og önnur stöðluð bréf tengd riftun á rafrænan hátt. 

61. gr.

 Leigusala er rétt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:

    1. Ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.

    2. Ef leigjanda ber að vinna leigugreiðslu af sér að hluta eða öllu leyti og honum verður á stórfelld vanræksla eða gerist sekur um meiri háttar handvömm við starfið.

    3. [Ef leigjandi nýtir húsnæðið, sameign ef húsnæðið er í fjöleignarhúsi, eða lóð á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.] 1)

    4. Ef leigjandi framselur leigurétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu skv. IX. kafla eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar leigusala riftun gagnvart upphaflegum leigjanda.

    5. Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í bága við ákvæði 18. gr.

    6. Ef leigjandi flyst úr húsnæðinu áður en leigutíma er lokið án þess að hafa gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar þess.

    7. Ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem leigjandi ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar [skriflegri] 1) kröfu leigusala um úrbætur, sbr. 18. gr.

    8. Ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir [skriflegar] 1) áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr., eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans.

    9. Ef leigjandi [verslunarhúsnæðis] 1) vanrækir, þrátt fyrir [skriflegar] 1) aðfinnslur leigusala, skyldu sína til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 31. gr.

    10. Ef leigjandi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.

    [11. Ef leigusali hefur sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu húsnæðis skv. 3. gr. a sem tilgreind eru í leigusamningi og leigjandi hefur gefið upp rangar eða villandi upplýsingar sem leiða til þess að hann hefur ranglega verið talinn uppfylla skilyrði fyrir úthlutun leiguhúsnæðis.] 1)

 [Tilkynning um riftun skv. 1.–11. tölul. 1. mgr. skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

 Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.] 1)

 Nú neytir leigusali ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan [átta vikna] 1) frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigjanda eða leigjandi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur leigusala til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar leigjandi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er leiguvanskil, sbr. 1. tölul. 1. mgr.

 

Riftun af hálfu leigjanda

Leigjendur geta einnig rift leigusamningi ef leigusali uppfyllir ekki skyldur sínar, til dæmis með því að sinna ekki viðhaldi húsnæðis með viðunandi hætti. Oft þarf að senda áminningu áður en leigutaki getur gripið til riftunar og mikilvægt að allar áminningar og tilkynningar um riftun þurfa að vera skriflegar. Það gefur leigusala færi á að bregðast við og bæta úr þeim annmörkum sem leigutaki hefur sett út á og skorað á leigusala að bæta úr. Bæti leigusali ekki úr vanefndum getur það leitt til lögmætrar riftunar. 

Leigjendur þurfa að senda skriflega tilkynningu um riftun, sem inniheldur rökstuðning fyrir ákvörðuninni. Þetta gefur leigusala færi á að bregðast við og jafnvel bæta úr ástandinu áður en riftunin tekur gildi. Ef leigusali bætir úr vanefndum sínum getur það leitt til þess að riftunin verður ekki framkvæmd.

60. gr.

 Leigjanda er heimilt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:

    1. Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr.

    2. Ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Beri leigusali ábyrgð á slíkum drætti á leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta.

    3. Ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

    4. [Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 20. gr.] 1)

    5. Ef réttur leigjanda er verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíla. Leigusali ber og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skerðingar ef hann vissi eða mátti um hana vita við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda viðvart.

    6. Ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir [skriflegar] 1) áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. [30. gr.] 1) eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.

    7. Ef leigusali brýtur ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.

    8. Ef leigusali vanefnir frekar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun af hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg.

 [Tilkynning um riftun skv. 1.–8. tölul. 1. mgr. skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.] 1)

Nú neytir leigjandi ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan [átta vikna] 1) frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala eða leigusali hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigjanda til riftunar þá niður.

Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.




Aðgerðir eftir riftun  

Eftir riftun á leigjandi að rýma leigueign og skylda til greiðslu leigu fellur niður. Ef leigjandi yfirgefur ekki húsnæðið eftir riftun, getur leigusali þurft að höfða útburðarmál. Í slíku tilviki er rétt að ráðfæra sig við lögmann.  

Bæði leigjandi og leigusali geta átt rétt á bótum vegna riftunar, háð því að sýnt sé fram á beint tjón af völdum vanefnda hins aðilans. Leigusalar þurfa að gera ráðstafanir til að minnka tjón sitt, og leigjendur gætu þurft að standa straum af kostnaði tengdum flutningi eða öðrum útgjöldum vegna riftunar.

Útburðarmál og einkamál

Ef leigjandi yfirgefur ekki húsnæðið eftir riftun, getur leigusali þurft að höfða útburðarmál. Leigusalar geta einnig höfðað almenn einkamál til að innheimta ógreidda leigu eða fá dóm fyrir bótum vegna tjóns.

Mikilvægi skilnings og réttrar meðferðar

Leigjendur og leigusalar eru hvattir til að leita ráðgjafar og aðstoðar frá sérfræðingum áður en aðgerðir eru gerðar vegna riftunar. Rétt framkvæmd riftunar og meðferð mála getur verið flókin og skiptir skilningur á réttindum og skyldum stóru máli til að forðast frekari ágreining.