Viðhalds leigushúsnæðis er sameiginleg ábyrgð leigusala og leigutaka þar sem leigusali bera þó meiri ábyrgð en leigutaki á viðhaldi húsnæðis. Þannig ber leigusali ábyrgð á öllu meiriháttar viðhaldi meðan leigutaki sinnir minniháttar viðhaldi, sem kalla mætti daglegt viðhald eignar. 

Dæmi um skyldur aðilar eru:

Leigusali á að halda húsnæði í jafn góðu ástandi og um var samið í leigusamningi, bæði innan og utanhúss. Þannig er hluti af skyldum leigusala að annast viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem eru fylgifé fasteignar á borð við hreinlætistækjum, læsingum, vatnskrönum, rafmagnstenglum, reykskynjörum, slökkviliðstæki og annað sem fylgir húsnæði við leigu. Leigusali á jafnframt að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi sem felst í því að mála, endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili. Leigusali þarf að gera ráðstafanir til að viðhalda og endurbæta húsnæðið þannig að það uppfylli stöðugt kröfur um leiguhæfi

 

Leigutaki á að bæta allt það tjón sem hann veldur á húsnæðinu. Jafnframt á leigutaki að annast allt minniháttar viðhald, svo sem að skipta um ljósaperur, rafhlöður í reykskynjurum, hreinsa niðurfall o.fl. Sú skylda hvílir því á leigutaka að varðveita hið leigða húsnæði og skila því af sér við lok leigutíma óskemmdu og í sambærilegu ástandi og tekið var við því.

 18. Gr.
Leigjanda er skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess.
Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. [Áður skal þó leigusali gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist og veita leigjanda frest í fjórar vikur frá því að honum bárust athugasemdir leigusala til þess að ljúka viðgerðinni.] 1) Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann leita álits [úttektaraðila, sbr. XIV. kafla], 1) og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.
Skylt er leigjanda í tilvikum þeim, sem fjallað er um í 2. mgr., að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.

 19. Gr.
[Leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 19. gr. A.
Leigusali skal annast viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, hreinlætistækjum, læsingum, vatnskrönum, rafmagnstenglum, reykskynjara, slökkvitæki og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum.
Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, og viðhalda brunavörnum, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.
Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða.] 1)

 19. gr. a.
Leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað minniháttar viðhald, svo sem skipti á ljósaperum og rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla.] 

 

Ágreiningur og úrskurðir

Sé viðhald eignar ábótavant verður leigutaki að gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að sé ábótavant og þarfnist lagfæringar og viðhalds. Hér gildir það sama og um ástand á hinu leigða húsnæði. Aðhafist leigusali ekki innan fjögurra vikna er leigutaka heimilt að sinna viðhaldi á eigin kostnað og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst. Þó aðeins ef samþykki hefur verið aflað frá úttektaraðila. Sjá kafla um úttektaraðila.

 

Neyti leigutaki ekki rétt sinn að sinna viðhaldi og viðgerðum sjálfur eftir fjórar vikur getur leigutaki rift leigusamningi ef leigusali aðhefst ekkert innan átta vikna frá því honum barst skrifleg tilkynning frá leigutaka. Hér mikilvægt að hafa í huga að riftun er það vanefndaúrræði sem gengur lengst og því ávallt ráðlagt að ráðfæra sig lögmann áður ákvörðun um riftun er tekin.

 

 20. gr.

[Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því.

Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning skv. 1. mgr. barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 2. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar skv. 4. mgr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.]

Þegar kemur að viðhaldi er mikilvægt að það raksi sem minnst högum leigutaka en leigusala er skylt að bæta leigutaka afnotamissi eða skert afnot vegna leigutaka. 

 

 21. gr.

Viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda.

Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati [úttektaraðila, sbr. XIV. kafla], 1) skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits [úttektaraðila, sbr. XIV. kafla], 1) en heimilt er aðilum að bera álit hans undir [kærunefnd húsamála], 2) sbr. 85. gr.

 

Að lokum er vert að hafa það í huga að leigusala og leigutaka er heimilt að semja sín á milli um að leigjandi annist á sinn kostnað viðhald innan íbúðar sem leigasa bera að annast samkvæmt húsaleigulögum. Um þetta er fjallað í 22. gr. Húsaleigulaga en ákvæðið er óljóst og af úrskurðum kærunefndar að dæma má ætla að túlka þurfi þetta ákvæði mjög þröng. Í máli nr. 110/2022 var fjallað um ákvæði í leigusamningi um að skila eign nýmálaðri. Í úrskurðinum segir:

Sóknaraðili byggir málatilbúnað sinn einnig á ákvæði í leigusamningi aðila þar sem fram kemur að hið leigða sé nýleg fasteign og við leigulok skuli leigutaki fá viðurkenndan aðila til þess að þrífa íbúðina og mála vegna hugsanlegra skemmda. 

Vísar kærunefndin til 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga um að leigusali skuli að jafnaði halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi og jafnframt til 1. mgr. 2. gr. laganna um að ekki megi semja um vægari rétt við leigutaka en lögin kveði á um. Niðurstaðan er því þessi:

Samkvæmt þessu verður að túlka þröngt þau samningsákvæði sem mæla fyrir um undantekningu frá lögbundnum skyldum leigusala, svo sem um málun íbúðar. 

 

Kröfum leigusala í þessu máli var hafnað á þessari forsendu. Því ber að varast að semja um aðra tilhögun mála en lögin kveða almennt á.