Við sölu á leiguhúsnæði hefur leigusali rétt til að framselja eignarrétt sinn án þess að þurfa að leita eftir samþykki frá leigjanda. Þetta þýðir að við eigendaskipti flytjast réttindi og skyldur leigusala yfir til nýs eiganda, án þess að það hafi bein áhrif á stöðu leigjandans. Leigjandi heldur sömu réttindum og ber sömu skyldur, óháð því hver eigandi húsnæðisins er. Þannig tryggir löggjöfin að réttarstaða leigjanda sé varin og hann getur áfram notið húsnæðisins samkvæmt upphaflegum leigusamningi.

Í húsaleigulögum nr. 36/1994 er fjallað um sölu í 42. gr.:

42. gr. Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi.

Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.

Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.

Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.

Þegar eigendaskipti að leiguhúsnæði verða við gjaldþrot leigusala eða nauðungarsölu gilda sérreglur samkvæmt gjaldþrotalögum og lögum um nauðungarsölu sem fela í sér undantekningar frá ofangreindum meginreglum.

Tilkynningaskylda

Þegar húsnæði er selt þarf upphaflegur eigandi þess að tilkynna leigutaka um söluna á húsnæðinu með sannarlegum hætti ekki síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður. Í þeirri tilkynningu skal greina nafn, heimilisfang og kennitölu hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um. Leigutaki getur beint öllum erindum sínum til upphaflegs leigusala og greitt til hans leigu meðan hann hefur ekki fengið tilkynningu um nýjan eiganda.

Framsal og framleiga

Þegar kemur að framsali leiguréttar eða möguleikum á framleigu er leigutaka settar skýrar skorður. Leigjandi má ekki framselja leigurétt sinn né framleigja húsnæðið án samþykkis frá leigusala. Þetta er gert til að tryggja hagsmuni leigusala og veita honum stjórn á því hver nýtir húsnæðið. Ef leigjandi óskar eftir að framselja leigurétt sinn eða framleigja húsnæðið, þarf hann því að leita eftir samþykki leigusala og fylgja öllum viðeigandi skilmálum sem kunna að vera settir í leigusamningi.

Í 44. gr. húsaleigulaga segir um þetta:

44. gr. Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala, nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.

Það telst ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér eða fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins.

Í ljósi þessara reglna er mikilvægt fyrir leigjendur og leigusala að vera vel upplýstir um réttindi sín og skyldur, og að gera sér grein fyrir mikilvægi þess að fylgja lögbundnum ferlum og kröfum við sölu, framsal eða framleigu á leiguhúsnæði. Með því að fylgja reglum og samningsbundnum skilmálum er hægt að forðast ágreining og tryggja að allir aðilar njóti réttinda sinna til fulls.