Verðtrygging er fyrirkomulag sem notast er við til að verja fjármuni gegn verðbólgu. Þegar fjárhæð láns eða húsaleigu er verðtryggð á samningi, er upphæð endurgreiðslu samkvæmt samningnum breytt í samræmi við verðlagsbreytingar í samfélaginu sem mældar eru sem verðbólga. Þetta tryggir að raunverðmæti endurgreiðslunnar (hér leigugreiðslu) haldist stöðug þrátt fyrir breytingar á verðlagi, þ.e. að leigusali fái endurgreiðslu fyrir leigueign sína sem tryggir að hann getur keypt sömu verðmæti fyrir leigugreiðsluna þrátt fyrir breytingar á verðlagi (verðbólgu) í samfélaginu. Á Íslandi er algengast að nota vísitölu neysluverðs (skammstafað VNV) til að verðtryggja lán og samninga en vísitalan mælir breytingar á verðlagi á tilteknum vörum og þjónustu sem flokkast undir almenna neyslu.

Nánar tiltekið er vísitalan neysluverðs til verðtryggingar (VNVV) notuð en hún endurspeglar vísitölu neysluverðs með tveggja mánaða seinkun. Gildi vísitölunnar sem notað er til að verðtryggja er því gildi hennar frá því tveimur mánuðum fyrr.

Verðtryggður húsaleigusamningur

Til að skilja betur hvernig verðtrygging virkar, skulum við skoða dæmi um verðtryggðan húsaleigusamning.

Leigufjárhæð: Í upphafi samnings er samið um 250.000 króna leigu og fyrsta greiðslan er greidd þann 1. janúar.

Tímabil: Skoðum alla 12 mánuði samningsins þar sem verðbólga mælist 6% yfir árið.

Verðtrygging reiknast þá út frá breytingum á vísitölu neysluverðs. Til einföldunar skulum við nota ársverðbólgu og reikna út breytingar yfir 12 mánaða tímabil.

Mánaðarverðbólga er þá skoðuð sem ársverðbólga er 6% deilt með fjölda mánað, sem jafngildir 0,5% mánaðarverðbólgu. Í reynd er formúlan flóknari til að finna mánaðarverðbólgu, en hér er um einföldun að ræða.

Verðbreyting yfir 12 mánuði er þá reiknuð út fyrir hækkun frá mánuði til mánaðar

Hér er dæmi um hækkun á þessum samning yfir árið:

 Janúar:         250.000 kr

 Febrúar:       251.250 kr

 Mars:            252.506 kr

 Apríl:            253.769 kr

 Maí:              255.038 kr

 Júní:             256.313 kr

 Júli:              257.594 kr

 Ágúst:          258.882 kr

 September  260.177 kr

 Október.      261.478 kr

 Nóvember   262.785 kr

 Desember   264.099 kr

Samkvæmt þessu jafngildir 250 þúsund króna leiga í upphafi árs 264.099 króna leigu í lok árs. Verðtryggður húsaleigusamningur tryggir þannig að leigusali fái greitt í samræmi við verðbólgu, sem verndar hann gegn verðrýrnun fjármunanna. Hins vegar þýðir þetta einnig að leigutaki þarf að greiða hærri leigu þegar verðbólga er til staðar.

Hér er rétt að taka það fram að leigusali er í raun að fá sömu verðmæti fyrir leigu sama húsnæðis í upphafi árs og í lok árs, þ.e. leigusali getur keypt sömu vörur og þjónustu í upphafi árs og í lok árs. Munurinn er sá að vöruverð hefur almennt hækkað. Væri samningurinn ekki verðtryggður getur leigusali keypt minna fyrir leigu sama húsnæðis í lok árs en í upphafi árs. 

Rétt er að taka það fram að við hvorki mælum með né á móti því að leigusamnignar séu verðtryggðir. Hér eru helstu rökin bæði með og á móti því að verðtryggja húsaleigusamninga:

Rök með verðtryggingu 

Vernd gegn verðbólgu

Verðtrygging tryggir að leigugreiðslur haldi raunverðmæti sínu yfir tíma, sem verndar leigusala gegn verðbólgu. Þetta er sérstaklega mikilvægt þar sem verðbólga er mikil eða óstöðug, eins og hefur verið raunin á Íslandi.

Fjárhagslegur fyrirsjáanleiki

Leigusalar fá stöðugra tekjustreymi sem endurspeglar verðlagsbreytingar, sem getur auðveldað fjárhagsáætlanir þeirra.

Minni áhætta

Verðtrygging dregur úr áhættu fyrir leigusala sem tengist rýrnun kaupmáttar. Þetta getur gert fjárfestingar í fasteignum stöðugri til lengri tíma litið.

Dreifing áhættu og stöðugleiki

Verðtrygging getur stuðlað að stöðugleika á leigumarkaði með því að tryggja að leigugreiðslur haldist í takt við verðlagsbreytingar.

Rök á móti verðtryggingu

Aukinn kostnaður fyrir leigutaka

Verðtrygging getur leitt til hærri leigugreiðslna fyrir leigutaka, sérstaklega ef verðbólga er mikil. Tekjur leigutaka breytast ekki endilega í takt við verðbólgu og því er oft um óvæntan  kostnað að ræða og dregur því úr kaupmætti leigutaka.

Ófyrirsjáanleiki og flóknir útreikningar

Útreikningur verðtryggðra greiðslna getur verið flókinn og óskiljanlegur fyrir marga leigutaka, sem getur leitt til misskilnings og ósættis. Verðtrygging getur því leitt til ófyrirsjáanleika um greiðslur fyrir leigutaka þar sem verðbólga getur verið sveiflukennd.

Minna svigrúm fyrir önnur útgjöld

Hækkandi leigugreiðslur vegna verðtryggingar geta takmarkað fjárhagslegt rými leigutaka og valdið erfiðleikum við að mæta öðrum nauðsynlegum útgjöldum.

Ósamræmi í áhættu

Á meðan verðtrygging verndar leigusala gegn verðlagsbreytingum, þá verndar hún ekki leigutaka gegn sveiflum á markaðsverði leigu. Leigutakar geta því endað með að greiða hærri leigu en markaðsverð ef verðlag hækkar umfram hækannir á leiguverði.

Verðtrygging hefur því hvort í senn kosti en líka galla og því er mikilvægt fyrir báða aðila samnings að kynna sér vel eðli verðtryggingarinnar og eiga virkt samtal um leiguverð.